二三线城市的人口导出

  • 二三线城市的人口导出,与当地经济资源、产业结构、就业机会乃至个人的发展前途不够通畅都有关系,长期以投资拉动经济增长的模式已经走不下去,经济转型不能取得进展,人口外移将会蔓延,那么,这些城市的房价下跌是必然的,但这对城市的发展其实并不是什么好事。一个现成的例子是最近闹出政府破产风波的美国底特律,由于产业结构调整的滞后,人口大量外迁,房价低得不可思议也卖不出去,但市政府却被逼入了困境。

    一线城市不见房屋积压而二三线城市出现了积压,这只能说明这两类城市在房屋供求关系方面出现了变化。以北上广这些特大城市来说,其实本地居民中的绝大多数都已有自有住房,至于收入低而无力购房的人群则可以通过保障房、廉租房之类的途径解决居住问题。因此本地居民中的住房需求大都是改善型的,而且这部分需求对于一个大城市来说,可能难以对整个城市的住房市场形成支撑。真正对一线城市的住房市场形成支撑作用的,是源源不断地涌入这些城市的外来人口。正是外来人口的购买力支撑起了特大城市的房价,而且使其掉不下来。

    开发商的这种判断,很难说没有根据。房地产调控已经进行了三四年,但房价却始终没有降下来,国家统计局刚刚公布的今年6月全国70个城市房价统计表明,有69个城市房价相比去年同期都出现了上升,涨幅最猛的北京达到16.7%。但是,一个根本的区别是,像北京、上海、广州、深圳这些城市,却没有听说有大量库存积压在开发商手里,反而经常能够听到每有新盘出现即引起排队哄抢的新闻。这说明,至少在这些一线城市,消费者对目前的房价还是认可的,或者说即使不认可,但迫于现实的压力,他们在目前的房价面前根本没有选择权,只能被动地接受开发商开出的价格。因此,对于二三线城市出现的大量房屋库存,如果只是认为房价太高,可能简单了一点。

    但是,这部分外来人口进入北上广,他们在老家的房子却只能闲置,一些在大城市扎下了根的外来人口,如果把他们的父母家人接过来,老家的房子就只能空关。这种人口导出功能的存在,自然也会影响到当地商品房市场的购买力。因此,二三线城市房屋库存增加的背后,不能排除人口外移所造成的影响。如果当地的开发商无视这个现实,跟着一线城市盲目涨价,很可能会给自己造成越来越大的问题。目前,二三线城市也随一线城市实行限购,这给当地开发商造成了一种错觉,似乎只要限购放开,这些库存就会一抢而空,其实这很可能是一种想当然。

    “特大型的一线城市房屋供不应求而二三线城市出现积压库存,这表明在中国这样一个大国,各个城市面临的住房问题并不是一样的,因此以一套全国一律的政策来调控市场,是不可能收到什么效果的”

    特大型的一线城市房屋供不应求而二三线城市出现积压库存,这表明在中国这样一个大国,各个城市面临的住房问题并不是一样的,因此以一套全国一律的政策来调控市场,是不可能收到什么效果的。作为特大城市来说,要看到持续的人口导入对本地房价的推动力,更精细、更有针对性地执行调控政策,而对于二三线城市来说,对调控政策的执行完全可以灵活一些,特别是住房限购政策,实际上已经没有必要继续执行了。

    一项针对重庆、西安、石家庄等全国8个二三线城市房地产开发商所作的调查显示,二三线城市房屋库存令人担忧,有63.3%的受访开发商称其所在城市房屋库存没有出现下降,有40%的受访开发商甚至认为库存还在上升。

    房屋库存积压严重,一个重要原因是房价太高,脱离了当地的消费能力。因此,开发商应该做的是降低房价,争取早一点将库存消化出去。但是,调查结果却显示,这些二三线城市的开发商却没有这样的打算,他们的定价策略似乎正在变得更为激进,有21家开发商表示其所在城市的房价在过去3个月温和上涨,23家开发商认为未来半年内房价涨幅将达10%。