这就必然意味着房地产需求的上升

  • 保持未来的高增长局面主要靠货币推动

    董藩从经济学上阐述了自己对于北京房价的观点,他认为:高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处时不得不支付的成本,是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛,是由外部性决定的,是城市价值的体现。所以,北京房价持续涨,不断创新高,其实也是顺理成章的事情!对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说,房价无论多高都不奇怪,都可以说是真实、巨大的需求推升的。本刊记者张阳阳综合整理

    1.大拆大建:他认为城市旧房屋改造工程估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高,再加上其他生产要素成本的上升,房价总体上看只能升不能降。

    董藩在万言微博中从多个方面论述了观点的可能性。

    8.城乡收入差异:城乡收入的差距把大量农民逼进城里打工,产生大量承租需求,需要大量的出租房作为供应。这无疑会拉动购买需求的上升。

    董藩在微博中还继续阐述了自己的房价涨幅观点,他认为房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均80万元,并不需要太高的年均涨幅,以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。

    2013年9月26日,北京师范大学房地产研究中心主任董藩发表题为《北京房价能否涨到80万元/㎡—谈谈中国房价持续上涨的逻辑》的万言微博,他认为:北京房价多高都不奇怪。此前,董藩发表言论称,照北京现在的房价增速,25年后,每平米房价超过80万元非常容易。随后人民日报在9月13日和23日分别发表刊文称从来没有暴涨不跌的楼市神话,作为严谨的治学者,出此言论是无知,“只会被公众笑话”。

    董藩认为,从现在的情况看,要继续保持相对较高的经济增长速度,虽然难度大,绝非无路可走。一是降低税费水平,让利于企业;二是继续投放货币,扩大投资规模,进而拉动经济增长。但是,降低税费水平就意味着降低中央和地方政府的财政收入,这条路是走不通的。于是,保证经济增长速度维持在较高水平,就只能走另外一条路:发票子!

    他并不赞同官方统计出的房价数据,并且他认为,如果对2012年官方数据加以修正,还原其真实成交价,北京房价25年后涨到80万元/㎡将变为可能。

    5.生活方式的演化:董藩发现,对房地产需求最主要的推升力量不是人口增长,也不是城市化,而是生活方式的演化,生活方式的演化有很多表现,它们合在一起创造出天量的需求,但却被大家都忽视了。

    6.区际人口的整合:当今时代是人口与财富大整合的时代,人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化,也整体上大大提升了需求规模。

    房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成

    推动房价上升的因素很多其合力比过去的更强大

    同时,董藩就房价上涨的因素做了自己的陈述,他在微博中提到了推动房价上涨的多个因素。他认为这些因素汇集在一起发挥作用,对房价形成了巨大的推力。

    董藩在微博中提到,他关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的—全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元,前提是这些约束条件不变或没有很大改变:社会稳定;金融体系不崩溃;不进行币制改革;收入随着经济发展而继续增长!如果其中一个条件不存在,比如出现社会动荡,甚至发生战争,一切将被改写,所有的预测也都不成立。

    董藩认为,北京、上海的房价并不是世界上最高的,放眼世界,还有更多城市的房价似乎让人不可思议。房价是脱离全国、脱离国际市场独立形成的,所以,对房价进行国际比较没有任何意义。房价是资源紧缺程度的反映,取决于建设用地富裕程度。建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。

    涨到9万元/m2和80万元/m2并不需要很高的年均涨

    北京注定是房地产市场中的一朵奇葩

    3.城市化:已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程,致使房地产需求继续上升,房地产业继续发展。这个过程远未结束,估计还要持续20年以上。

    虽是随口而出的数据并非信口雌黄的结论

    7.经济高速增长:经济的快发展和收入的高增长推升购买力增长。同时,房地产业作为国民经济的先导产业,要为其他行业提供营业面积、写字楼、厂房等,这就必然意味着房地产需求的上升。

    4.家庭裂变:家庭不断裂变,变得越来越小型化,这是社会发展的一个趋势。估计全国裂变到户均2.5~2.6口人,才可能稳定下来。这种裂变会释放出大量住宅需求。

    2.人口增长:中国预计还有2-3亿的人口增长空间,这些增长的人口会继续制造房地产需求,并加剧人地之间的矛盾,推升房地产的价格。